マンション管理会社の選び方



管理会社のウエブサイト：色々良さそうなことを宣伝しているが実態とのギャップは無いか。

大和ライフネクスト
https://www.daiwalifenext.co.jp/



何が問題か

管理コストが適正かどうか。安くできないか。

解約の手順。何カ月前通知とか。その前に新しい管理会社を剪定する必要がある。

管理会社の他に保証会社と言うものがあるようだ。当マンションにもあるのかな。

 ※管理会社から管理費等経費を引かれて送金されていた賃料が、保証会社から直接全額送金されます。

先日の支払い方法の変更は、日本ハウジングが管理費の先取りをしていたということか。

以下はネットの記事を拾ったもの

https://mitomi-estate.com/my-own-home/emphasize-asset-value/choose-condo-management-company/

①実際の管理担当者の資格・経験は十分か？ダメな場合は変えることはできるか？

②修繕計画や管理規約など、継続的かつ積極的に見直していくか？

規約改定は何時も唐突。事前に諮られていない。問題を上げて会議するプロセスも設定されていない。その場（定期総会）で承認ありきの設定。法改正への対応はタイムリーか？。年度途中の改定はない。改訂履歴を観れるか？。


③修繕履歴が適切に蓄積されるか？提案があるか？トラブルの芽を早期に摘むか？

 点検における不具合の有無のみならず、それに対して適切な解決策の提案をしてくれるかどうかが重要です。

また、修繕した場合にはいつ・誰が・いくらの費用をかけ（適正価格か？相見積もりを取ったか？）・具体的に何を行ったかなどを、写真付きで後から読んでよく分かる形で修繕履歴情報を蓄積しておくことが資産価値の維持に役立ちます。

さらに、住人からの要望や苦情、トラブルなども細かいことも含めて、（大事にならないうちに）タイムリーに報告してくれるかどうかも確認しておきましょう。

ここの記述はポイントを突いて良くできている。日本ハウジングに問題大有りだろう。


④管理費や修繕積立金の滞納に対応できるか？

修繕積立金の不足状態を放置して、次々と不要不急の工事を取り込むのは論外。大問題だ。

※

【参考】マンション管理適正化法で、管理業者は登録や主任者設置義務が発生

管理業者は、2001年8月に施行された「マンション管理適正化法」によって、国交省の「マンション管理業者登録簿」に登録することが義務付けられました。

それに加えて、管理を受託した管理組合30につき1名以上の割合で「管理業務主任者」を置くことも求められています（ただし5戸以下のマンションのみ取り扱う場合は設置義務を免除）。

さらに、国家資格「マンション管理士」も作られ、マンションの管理をしっかり行う体制を国が作ったのです。

管理業務主任者gあ、所謂フロント担当か。

あの程度で国家資格なのか？

※

https://www.idaken.net/change/company/check/

良いフロントマンについてもらえるか

    マンション管理業界はフロントマンの当たりはずれが大きい世界です。
    担当者の実力をある程度事前に判断するために、こんなところを確認しましょう。

    ・・良いフロントマンの選び方
月次報告書に中身があるか

→質がどんどん悪くなる。今のは多分歴代最低。





    毎月提出される報告書のレベルはどの程度のものなのか、事前にチェックしておきましょう。 こんなところを押さえてあれば合格です。

 →月次報告書は見たことが無い。


    ・・どんなところを押さえてあれば合格？
議案書のレベルはどれぐらいか

    作成してくる議案書のレベルが低い会社があります。
    質の改善を促すために契約書にこんな条項を盛り込むと良いでしょう。

    ・・どんな条項を盛り込めばいいの？
滞納問題の解決力はどれぐらいか

    管理費の滞納に悩むマンションは少なくありません。
    プレゼンテーションでのセールストークに流されることなく、 会社が具体的にどのような督促活動を行ってくれるのか確認しましょう。

    ・・どんなところを確認すればいいの？
管理規約の積極的な改正を管理会社に促す

    管理規約を昔のままにしているマンションは少なくありません。
    適切な改訂を会社の方から積極的に提案する、そういう環境を作るべきでしょう。

    ・・どうやって作るの？
修繕業務について 会社の姿勢、レベル、そしてお金の話

    修繕業務に関しては契約書に少ししか記載されないことがほとんどです。
    最低でもこの３つのポイントを押さえておきましょう。

    ・・どこを押さえておくの？
設備点検のレベル 管理会社の立会い

    設備点検をどんなやり方で行ってくれるのか、事前に確認しておきましょう。
    ここで取り上げるポイントは、管理会社の人間が点検に立ち会うのか否かです。サービスのレベルを５段階に格付けしてみました。

    ・・どんな格付けになるの？
けっこうバカにならない経費の負担

    委託費を比較する際には、諸経費（たとえば資料のコピー代など）が会社持ちなのか、それとも組合が払うのかという点についても、 確認しておく必要があるでしょう。 契約書に明記されている項目とそうでない項目とがあるので注意が必要です、

    ・・契約書に書いてない項目って？


ここは分かり易い。


 

TBD：削除の事！

情報が出てきているみたい

• 金子圭一（校長）
• 菅野美里（担任）
• 廣瀬爽彩（被害者・犠牲者）
• 中尾まほ/中尾真穂
• 赤井ふうと/赤井楓翔
  
• 佐藤飛翔  
• 竹内璃夢　
• 服部鈴音　
• 藤本想大　　
• 土崎つかさ 
• 土崎りょう  
• 吉田優樹 
• 中山岳（教頭）
  
• 旭川市立北星中学校
  

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 北海道旭川市の公園で当時１４歳だった北星中学２年生の廣瀬爽彩（ひろせさあや）さんの遺体が見つかった事件で猥褻写真で脅したいじめの加害者犯人は中尾まほと赤井ふうとが主犯であるとTwitterで言われていますが、怒りの矛先は担任の菅野美里さん元校長の金子圭一さんにも向けられています。下に続く。。

 

北海道旭川市の公園で当時１４歳だった北星中学２年生の廣瀬爽彩（ひろせさあや）さんの遺体が見つかった事件で捜査が進むうちに小中学生含む男女複数人による壮絶ないじめがあったことが発覚しました。加害者は中尾まほ、赤井ふうとが主犯であると言われていますが、怒りの矛先はもちろんイジメを見て見ぬふりしていて先生にも向けられています。

当時担任だった菅野美里（すがのみさと）さんと元校長の金子圭一さんです。さあやさんは過去に男女複数人に猥褻な画像を撮影されて「消してほしければ死ね」と脅迫されウッペツ川に飛び込みました

 

金子圭一元校長はもう退職していますでこの件に関してはもう無関係ではあります。

 

 

菅野美里デート先生は彼氏と破局していた？

金子圭一さんともう一人話題になったのは、当時さあやさんの担任だった菅野美里（すがのみさと）さんです。合唱部の顧問をしていたそうですが、さあやさんの保護者である母親にイジメのことを相談されても「今日は彼氏とデートなので今度にしてもらっていいですか？」

「あの子たちはおバカだからいじめなんてないですよ～」などと言っていました。

 

 

TBD：

COVID-19, ウイルス共生社会へ

緊急事態宣言の出口の話が出てきたが見ても聞いてもよく分からない。

妥協的に見えたとしてもウイルスに妥協も打算もないから、検査数でコントロールするのかな？。

今の基準では、入院者を退院するまで検査を控えればOK。感染源が分かっている人だけ検査すればOK。

本質は？

時間を掛けて集団免疫を獲得するしかない。感染で作るかワクチンで作るか。

大事なことは、感染の兆しをいち早くキャッチすること。

必要で有効な「センサー」があるかどうか。

※

10万人当たり0.5人以下。どういう意味があるの？。根拠は？。東京都なら10人以下。初期の東京都の状況とか？。

それに東京都では10人以下を1週間続けるのは無理。検査を止めれば可能。指標として成立しない。

※

感染症が社会に襲い掛かるのは何時頃からか。そういう記事を見たことがある。歴史が生まれて直ぐに発生している。というか、生命の誕生から付いて回っていたかもしれない。

昔の感染症と今の感染症の違いは？。

人口が増えた。移動量が増えた。密集度が増えた。接触度が増えた。

今既に存在するのかどうか知らないが、常に人の体内に住み着くウイルスも出てくるんだろうね。

キラーウイルスの戦略は？

宿主に近づいて宿主を脅かすものに飛び移って命を奪う。宿主を守っている。

この宿主が蝙蝠（こうもり）と言うのは既に古い。

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プログラムされた変異。共倒れしないように常に変異は繰り返される。

ある種が異常発生すると、それを咎めるように感染症が発生する。

命のバランス感覚だ。

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異常発生しない時は、毒性の低い感染症。

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感染を繰り返すと、変異が促され、その間隔が短いと（密集合の場合）、狂暴なものになるのだかな。共存性を要求しない自爆型ウイルス。時間をかけた変異の場合は共存性の高いものになる。

地磁気変動の変異性への影響はあるかな。

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ウイルスの常在性

無発症コロナを見れば、常在型のウイルスの存在、これは覚悟するしかない。

変異は抗体の無効化を図る。

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これからのウイルス

刺激しないこと。ケミカル、ワクチン、接触（感染）などの刺激を控える。

願うのは陰性常在。

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これからの社会

集中税あるいは集合税あるいは過密税。

1. 混んだ電車は料金が上がる。
2. 渋滞の時は高速も一般道も通行量が高くなる。
3. 大きな施設、収容数の多き施設の、税金は高き。
4. 入場料も高くなる。
5. オフィスの一人当たりのスペースの小さいものは税金がかかる。
6. 小さなスペースのマンション、戸建ては税金が高くなる。

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パーソナルコクピット。

1. 仮想オフィス
2. 仮想シアター
3. エレクトロニックルーム 
4. モバイルコクピット

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感染症対策アプリ

1. 接触機会/感染機会レコードアプリ
2. 近距離無線通信で、日時、場所、接触時間のログが感染/接触DBに築盛。
3. 統計情報は長く残してもいいが、個別情報は3か月～1年後に削除。
4. IDには感染データが付記される。接触者に感染者がいた場合は、アラートが上がる。
5. アラートの総量も生じされる。対処が必要な場合は提示される。
6. 施設利用時はアプリが作動していることが条件。
7. IDと個人名のリンクは実際に感染した時のみ公的第3者に提示。
8. 接触時に相手のIDは表示されない。
9. 何処かの店に入ってアプリを見ると、感染者の赤色点滅、濃厚接触者の黄色点滅、問題ない人のグリーン点灯が見えるので、状況に応じて直ぐに店から出ることもできる。
10. アプリを落とした（停止させた）場合はアラートを出せるようにする。
11. 施設・設備にもコンタクトポイントを設定できる。これはオープン。
12. 緊急事態などのある対策レベルでは必須扱いにする。
13. 出会い系ツール、ストーカーツールに転用されない工夫も。

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ロードマップ

全ての人が個別に隔離された社会。
全ての人が感染状況が把握された社会。

※

https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1252328.html



緊急事態解除でも活動再開は段階的に。専門家会議

    臼田勤哉

2020年5月15日 08:30



 

全国の実効再生産数

5月14日、39県における緊急事態宣言が解除された。政府の新型コロナウイルス感染症対策専門家会議は、解除の基準などについて、5月14日付けの「新型コロナウイルス感染症対策の状況分析・提言」として発表した。
1週間で新規患者10万人あたり0.5人が目安

14日付けで39県で緊急事態宣言が解除されたが、東京と神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫、北海道の8の都道府県は、5月31日まで緊急事態宣言が継続となる。

今回の解除の判断の基準となっているのは、「感染の状況」「医療提供体制」「検査体制の構築」の3点。

感染の状況は、以下の2点を満たすことが原則となる。

(1)新規報告数：直近1週間の新規感染者の報告数がその前の1週間の報告数を
下回っており、減少傾向が確認できること

(2)直近1週間の10万人あたり累積新規感染者の報告数：0.5人未満程度

なお、大都市圏など近隣県や移動の多い都道府県における感染の状況についても考慮。例えば、千葉と兵庫は上記基準を下回っているが、緊急事態措置の解除には至っていない。これは、「感染状況が続いている大都市圏(東京・大阪)に隣接している」ためとしている。

一方、富山や石川は上記基準を上回っているが、「施設内感染が多く、ほとんど(感染の)リンクが追えている状態」で、病床も空きが増えてきたことから解除に至っている。

医療提供体制については、「重症者数(ICU入院、またはECMO・人工呼吸器使用者数)が減少傾向で、医療提供体制が逼迫していないこと」、「今後の患者急増に対応可能な体制が確保されていること」(確保病床数及び入院者数、宿泊療養確保室数及び使用数等)をふまえて、総合的に判断する。

検査体制の構築は、都道府県別のPCR等検査件数の動向をみて、「検査件数が一定数以上担保されていること」「陽性検体の占める割合が著しく高くないこと」を基準とし判断する。

 

地域別の新型コロナウイルス感染症対策

感染拡大兆候があれば「再指定」

一方、緊急事態宣言が解除された地域でも、感染拡大の兆候が見られれば、「再指定」を行なう。そのため、解除地域でも常に感染状況をモニタリングしていく。

主な指標は、以下の3点。

(1)直近1週間の人口 10万人当たり累積報告数
(2)直近1週間の倍加時間
(3)直近1週間の感染経路不明の症例の割合

また、実効再生産数、PCR等検査の状況などを見ながら迅速に判断していく。
社会経済活動再開は段階的に。「感染地域から出ない」が最重要

緊急事態宣言が解除された39県においては、徐々に社会経済活動を再開していく。

一方再度の感染拡大を防ぐため、「三密」と言われる、感染拡大が加速する場(クラスター連鎖の場)を徹底して避けること、「身体的距離の確保」、「マスクの着用」、「手洗い」からなる基本的な感染対策は継続して必要。

また、活動再開後も、業界ごとにガイドラインを設けて、感染拡大を防ぐ配慮が必要となる。例えば、理美容業や飲食業の従業員については、マスクや必要であれば目や顔を覆う防護具を装着。飲食店においては、間仕切りの活用、真正面の席を避けること、座席の間隔を空けること(1m、できれば2m)、個室などは定員人数の半分の利用とする、などが推奨される。

また、引き続き在宅勤務・テレワークを推奨。時差通勤や、自転車通勤など人との接触を避ける取り組みが必要となる。

不急の外出や移動を避けるのは基本だが、強調しているのが、「感染のレベルが高い地域から出ないこと」。これが「感染対策で一番大事」という。

イベントについても、大規模なものはリスク管理が難しいため、引き続き中止や延期を要請する必要があるとする。参加人数や施設収容人数に対する明確なエビデンスはないが、「諸外国の例も参考に、例えば、当面、参加者数の上限を100人以下としつつ、収容人数に対して50%以下の参加者数を目安としてイベント等を開催すること等が考えられる」としている。


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TBD：削除の事！

 

五輪貴族とスポーツパラサイト

 

五輪貴族とスポーツパラサイト（寄生虫）

 

• 五輪貴族
• スポーツパラサイト
  
• スポーツ寄生虫

 

 

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COVID-19パンデミック下の東京五輪は迷走そのものだが、普段なら気にも留めないことが、見えてくる。

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アスリートファースト

彼らにとっては、アスリートは金の成る木。そのパフォーマンスは大事な商品そのもの。 

スポーツに価値を宿らせるのはアスリートがいるからで、アスリートが存在しないゲームには何の価値も無い。

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