マンション管理会社の選び方



管理会社のウエブサイト：色々良さそうなことを宣伝しているが実態とのギャップは無いか。

大和ライフネクスト
https://www.daiwalifenext.co.jp/



何が問題か

管理コストが適正かどうか。安くできないか。

解約の手順。何カ月前通知とか。その前に新しい管理会社を剪定する必要がある。

管理会社の他に保証会社と言うものがあるようだ。当マンションにもあるのかな。

 ※管理会社から管理費等経費を引かれて送金されていた賃料が、保証会社から直接全額送金されます。

先日の支払い方法の変更は、日本ハウジングが管理費の先取りをしていたということか。

以下はネットの記事を拾ったもの

https://mitomi-estate.com/my-own-home/emphasize-asset-value/choose-condo-management-company/

①実際の管理担当者の資格・経験は十分か？ダメな場合は変えることはできるか？

②修繕計画や管理規約など、継続的かつ積極的に見直していくか？

規約改定は何時も唐突。事前に諮られていない。問題を上げて会議するプロセスも設定されていない。その場（定期総会）で承認ありきの設定。法改正への対応はタイムリーか？。年度途中の改定はない。改訂履歴を観れるか？。


③修繕履歴が適切に蓄積されるか？提案があるか？トラブルの芽を早期に摘むか？

 点検における不具合の有無のみならず、それに対して適切な解決策の提案をしてくれるかどうかが重要です。

また、修繕した場合にはいつ・誰が・いくらの費用をかけ（適正価格か？相見積もりを取ったか？）・具体的に何を行ったかなどを、写真付きで後から読んでよく分かる形で修繕履歴情報を蓄積しておくことが資産価値の維持に役立ちます。

さらに、住人からの要望や苦情、トラブルなども細かいことも含めて、（大事にならないうちに）タイムリーに報告してくれるかどうかも確認しておきましょう。

ここの記述はポイントを突いて良くできている。日本ハウジングに問題大有りだろう。


④管理費や修繕積立金の滞納に対応できるか？

修繕積立金の不足状態を放置して、次々と不要不急の工事を取り込むのは論外。大問題だ。

※

【参考】マンション管理適正化法で、管理業者は登録や主任者設置義務が発生

管理業者は、2001年8月に施行された「マンション管理適正化法」によって、国交省の「マンション管理業者登録簿」に登録することが義務付けられました。

それに加えて、管理を受託した管理組合30につき1名以上の割合で「管理業務主任者」を置くことも求められています（ただし5戸以下のマンションのみ取り扱う場合は設置義務を免除）。

さらに、国家資格「マンション管理士」も作られ、マンションの管理をしっかり行う体制を国が作ったのです。

管理業務主任者gあ、所謂フロント担当か。

あの程度で国家資格なのか？

※

https://www.idaken.net/change/company/check/

良いフロントマンについてもらえるか

    マンション管理業界はフロントマンの当たりはずれが大きい世界です。
    担当者の実力をある程度事前に判断するために、こんなところを確認しましょう。

    ・・良いフロントマンの選び方
月次報告書に中身があるか

→質がどんどん悪くなる。今のは多分歴代最低。





    毎月提出される報告書のレベルはどの程度のものなのか、事前にチェックしておきましょう。 こんなところを押さえてあれば合格です。

 →月次報告書は見たことが無い。


    ・・どんなところを押さえてあれば合格？
議案書のレベルはどれぐらいか

    作成してくる議案書のレベルが低い会社があります。
    質の改善を促すために契約書にこんな条項を盛り込むと良いでしょう。

    ・・どんな条項を盛り込めばいいの？
滞納問題の解決力はどれぐらいか

    管理費の滞納に悩むマンションは少なくありません。
    プレゼンテーションでのセールストークに流されることなく、 会社が具体的にどのような督促活動を行ってくれるのか確認しましょう。

    ・・どんなところを確認すればいいの？
管理規約の積極的な改正を管理会社に促す

    管理規約を昔のままにしているマンションは少なくありません。
    適切な改訂を会社の方から積極的に提案する、そういう環境を作るべきでしょう。

    ・・どうやって作るの？
修繕業務について 会社の姿勢、レベル、そしてお金の話

    修繕業務に関しては契約書に少ししか記載されないことがほとんどです。
    最低でもこの３つのポイントを押さえておきましょう。

    ・・どこを押さえておくの？
設備点検のレベル 管理会社の立会い

    設備点検をどんなやり方で行ってくれるのか、事前に確認しておきましょう。
    ここで取り上げるポイントは、管理会社の人間が点検に立ち会うのか否かです。サービスのレベルを５段階に格付けしてみました。

    ・・どんな格付けになるの？
けっこうバカにならない経費の負担

    委託費を比較する際には、諸経費（たとえば資料のコピー代など）が会社持ちなのか、それとも組合が払うのかという点についても、 確認しておく必要があるでしょう。 契約書に明記されている項目とそうでない項目とがあるので注意が必要です、

    ・・契約書に書いてない項目って？


ここは分かり易い。